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Plusvalía Municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la “Plusvalía Municipal”, es un impuesto directo, de devengo instantáneo, municipal y de establecimiento voluntario por los Ayuntamientos, a quienes corresponde íntegramente su gestión.

En principio, y sin perjuicio de lo que pudiera establecer la ordenanza fiscal que resultara de aplicación en función del ayuntamiento donde se ubique el inmueble, la normativa básica a nivel estatal es la prevista en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en sus artículos 104 y siguientes.

Este impuesto sujeta a gravamen el incremento de valor experimentado – a lo largo de un período máximo de 20 años – por los terrenos de naturaleza urbana o por los terrenos integrados en los bienes inmuebles de características especiales (como son los aeropuertos, embalses, centrales eléctricas, etc.), a efectos, en ambos casos, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (independientemente de que estén o no contemplados como urbanos en el Catastro y en el Padrón del IBI), que se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de una propiedad por cualquier título, herencia o compraventa o permuta.

Dos opciones para el cálculo del impuesto (Nueva norma 2021).

La nueva norma establece con carácter general que la base imponible de la plusvalía municipal será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo del tributo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos en función del período de generación del incremento de valor, pero ofrece un método alternativo que permitirá a los sujetos pasivos tributar en función del incremento de valor real obtenido en la transacción. Como novedad, quedan gravadas las operaciones en las que el período de tenencia del inmueble haya sido inferior a un año.

Con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en sus sentencias de 2019 y 2021, el Real Decreto-ley adecúa la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente. Para ello, se mejora la técnica de determinación de la base imponible en el sistema objetivo, para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, y, además, se convierte en optativo este sistema, permitiendo que la base imponible del impuesto sea la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de un terreno cuando así lo solicite el obligado tributario.

De esta forma se cumple la sentencia del pasado 26 de octubre que admitió como válido el método objetivo de cálculo de la base imponible siempre y cuando no fuera obligatorio y reflejara la realidad del mercado inmobiliario.

La naturaleza del impuesto, que no discutió el Tribunal Constitucional, se mantiene. Es decir, el tributo grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años.

 

a. Estimación objetiva (sistema objetivo)

El primer método es similar al tradicional. En concreto, la base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la exacción del impuesto y que dependerán del período de generación del incremento de valor. Estos coeficientes no podrán exceder de los que se indican a continuación, en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Periodo de Generación Coeficiente
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

En el caso de operaciones realizadas en plazos inferiores a un año desde la adquisición, se deberán computar los meses completos de tenencia del inmueble.

Los coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Si tras dicha actualización los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los máximos antes indicados, se aplicarán estos últimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.

Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

 

b. Estimación directa (plusvalía real)

Si, a instancia del sujeto pasivo, se constatara que el incremento de valor, determinado por la diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición, es inferior al determinado por el método objetivo, se tomará como base dicho incremento. Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.

A estos efectos, se deberán aplicar las siguientes reglas:

  • En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  • Como valor de transmisión o de adquisición se tomará el mayor entre el que conste en el título que documente la operación (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria.            

No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.

El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

Ningún contribuyente pagará el impuesto si no obtiene una ganancia.

Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para aquellas operaciones en las que el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor. Para ello, los interesados deberán declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

El cálculo del incremento de valor real obtenido en la transmisión se realizará conforme a las reglas señaladas anteriormente para la determinación de la base imponible del impuesto mediante el método de estimación directa.

A pesar de que resulte de aplicación esta regla de no sujeción a una transmisión concreta, el adquirente actualizará su periodo de tenencia a los efectos de determinar la plusvalía municipal de la siguiente transmisión, salvo en los casos de no sujeción ya previstos previamente en la normativa del impuesto en los que no se actualizaba dicho periodo (por ejemplo, aportaciones de inmuebles acogidas al régimen de neutralidad fiscal, operaciones de aportación y adjudicación de bienes y derechos a la sociedad conyugal o en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio matrimonial).

Las plusvalías generadas en menos de un año tributarán.

También como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.

 

 

 

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