AYUDA ADMINISTRATIVA Y LEGAL PARA EXTRANJEROS EN LA COSTA DEL SOL
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Hipotecas Bancarias

1. Conceptos Generales.

a. Responsabilidad universal.

El deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario.

Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito, exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.


b. Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado.

No obstante, hoy en día hay entidades que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

 

c. Petición del préstamo.
Nosotros podemos asesorarle para su préstamo. Nuestros honorarios son claros: cobramos el 1,00% de la cantidad a solicitar. En algunos casos podemos negociar un precio fijo con usted.

Buscaremos entre varios bancos la mejor opción mejor tipo de interés y mejores comisiones y condiciones.

Si no hay mas remedio acudimos a otra opción financiera.

En general podemos decirle que en algunos casos podemos conseguir el 100,00% de financiación. Tanto para extranjeros como para españoles.
Generalmente será un máximo de 80,00% para españoles y extranjeros residentes en España, y entre un 60,00% a 70,00% para extranjeros no residentes en España. Esta cantidad se calcula, o bien sobre la cantidad de tasación, o bien el valor de compra del inmueble.

 

Ejemplo:
Se compra una vivienda por el precio de 300.000,00 €. La vivienda se tasa en 250.000,00 €.

En este caso, si se habla de un 60,00%, corresponde el valor de 250.000,00 € como  importe base, lo que resulta en una hipotaca por importe de 150.000,00 €.
Por consecuencia, le haría falta 150.000, € para llegar al precio de la compraventa, más aproximadamente el 12,00% de estos 300.000,00 € (=36.000,00 €) para pagar los gastos relacionados.

2. Cantidad a pedir.

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda,  el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (1,5% de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros.

Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que necesitemos para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

Tenga en cuenta que los Bancos suelen ver sus ingresos mensuales, bajo una regla sencilla. Si usted por ejemplo oficialmente gana 3.000,00 € al mes, nunca le van a dar un préstamo que tenga que pagar más de 1.000,00 € al mes. En general la regla de oro es de estar ganando 3 ó 4 veces más del dinero que se pide.

3. Obtener información de varias entidades  y tipos de intereses.

Dada la importancia de la operación, no se acude sólo a 1 Banco. Comparamos diferentes ofertas de la competencia.
Observamos:

  • Las comisiones que se cobran.
  • Los tipos de interés. Normalmente se toma como referencia el EURIBOR, es el índice o porcentaje del Banco Central Europeo % más un diferencial. Ahora mismo en España están entre un 1,70% y 2,00% para residentes y entre el 3,00% y 5,00% para no-residentes.
  • Las posibles obligaciones a los que el Banco nos puede obligar: tarjetas de crédito, seguros, etc.

4. Ficha de condiciones y plazo del préstamo.

Una vez se tiene claro el préstamo se que quiere, nuestra empresa le prepara el plazo, las cuotas, el tipo de interés y comisiones más convenientes, asi como una tabla de gastos: Notario, Registro, Impuestos, Seguros, etc.

El plazo del préstamo dependerá sobre todo de la edad del solicitante. Si tiene entre 18 y 30 años, se puede conseguir 30 años de préstamo (incluso en algunos casos hasta 40 años); si tiene entre 31 y 45 años, 20 años de préstamo. Más de 45 años, lo normal es 15 años de préstamo o  menos.

5. Escritura pública ante notario.

Se prepara un borrador de la escritura, y se comprueba que todo está correcto y de acuerdo.

Nuestra empresa le acompaña al notario, y hace un estudio de la escritura para ver que no existe ningún error y todo es según lo acordado con el Banco. Mucha gente firma sin asesoramiento, y después vienen las sorpresas con el paso del tiempo. Por ejemplo, muy importante la comisión de cancelación.

Antes de la firma, nuestra empresa y el notario consultarán los libros del Catastro y del Registro de la Propiedad (doble garantía), para comprobar que no hay ningún tipo de carga, problema o limitación de última hora sobre la propiedad.

6. Fiador o garante - Cancelación - Intereses - Comisiones.

Fiador o garante: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, que otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello, porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.

 

Cancelación: Si en el futuro quiere cancelar el préstamo, debe saber que puede existir una comisión de cancelación del préstamo, y unos gastos de notario y registro. Eso sí, hay una buena noticia, la cancelación se encuentra exenta de impuestos.

 

Porcentaje de Interés: Puede ser fijo o variable, quizás interesa tener un interés o porcentaje fijo, para evitar sorpresas en el futuro.

El llamado "precio del dinero", o interés, varía en el mercado, por lo que en la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca sea variable.

 

Comisiones:

  • De apertura: Lo normal es entre 0,5% y 1,5% según la cantidad que se solicita.
  • De cancelación anticipada: Suele ser entre 0,00% y 0,50%.
  • Por reclamación de cuotas impagadas: Si nos retrasamos en el pago, el banco cobra una comisión fija en concepto de gastos. Suele ser entre 20,00 € y 35,00€ cada vez.

7. Subrogación.

Si se compra una vivienda que todavía está hipotecada, muchas veces conviene quedarse con esta hipoteca tal y como está. Es decir, simplemente se continua pagando esta hipoteca. Así uno se puede ahorrar, por ejemplo: la comisión de apertura, la tasación del inmueble, y también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

8. Otras obligaciones que van junto con el préstamo.

Se debe de tener siempre un seguro del hogar e incendios, normalmente con el Banco que nos da la hipoteca. A veces nos exigen además un seguro de vida.

9. Tasación.

Es una valoración oficial del inmueble, que es un gasto que no podemos evitar. El precio de la tasación suele estar entre los 250,00 € y 700,00 €.

10. Resumen de los gastos relacionados a la hipoteca.

  • Comisión de apertura: Entre 0.50% y 1,50%.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: El 1.50% de la cantidad de la responsabilidad hipotecaria. Por ejemplo: Si se pide una hipoteca por importe de 300.000,00 €, no será el 1,50% de 300.000,00 €, sino aproximadamente el 1,50% de 450.000,00 €, porque los bancos no toman como referencia el valor de la hipoteca, sino el valor de la hipoteca + la suma de subasta en el futuro.
  • Notario: La escritura pública del préstamo hipotecario se paga según una tabla oficial del gobierno. Suele estar entre 500,00 € y 1.500,00 €.
  • Registro de la Propiedad: Igual. Suele estar entre 280,00 € y 700,00 €.
  • Gestión de las escrituras: Lo lleva una gestoría exterior al que nos obliga el Banco, y se cobran las dos operaciones:
    • La hipoteca
    • La compraventa

El precio suele estar entre 200,00 € y 350,00 € por cada operación. 

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