Compraventa de Inmuebles

1. Abogado especializado
2. Transferencia a cuenta de clientes
3. La importancia de un contrato de depósito. Caso especial: Inmuebles en construcción
4. Cargas, embargos, hipotecas sobre la vivienda y comprobación del titular real
5. Comunidad de propietarios
6. Problemas urbanísticos
7. Certificado de Eficiencia Energética
8. Suministros de electricidad y de agua
9. Comprobación de IBI y de basura
10. Comprobación del valor catastral y el mínimo aceptado por la oficina de impuestos
11. Documentación y facturas
12. Vendedores no-residentes en España
13. Firma de la escritura de compraventa, firma a distancia, trámites de notario, firma en el extranjero

Comprar una propiedad no es algo simple.

Es muy recomendable contar con un profesional para supervisar todo.

Lo más importante es que tenga un Abogado especializado en compraventas que trabaje en la zona donde quiere comprar la propiedad, quien negociará las condiciones de compra en su nombre con el vendedor.

Comprobará que la finca es correcta y no tiene problemas: hipotecas, embargos,  arrendatarios - o cualesquiera ocupantes - y que está al día en todos los pagos.

Y si tiene estos problemas, le buscará una solución, además de informarle de los impuestos y de todos los trámites legales.

Si reside fuera de España (y/o todavía no dispone de una cuenta bancaria propia en España), puede hacer una transferencia bancaria a la Cuenta Clientes de su despacho de abogados, y éste se encargará de pagar en su nombre el precio de la reserva u opción de compra al vendedor.

Esto provoca muchas veces problemas y su dinero - si es comprador - para recuperarlo, puede eternizarse en los juzgados.Si es vendedor entonces, tiene que tener cuidado en como vende y de que forma, puede tener serias consecuencias con los impuestos.
Nosotros muchas veces actuamos como depositarios del dinero garantizando la operación o bien lo depositamos en el notario. Ustedes deben saber que en España es criminal si un despacho de abogados o un notario no le devuelve su dinero depositado, es por su propia garantía.

Al final firmaremos la Escritura de Compraventa, si se trata de una vivienda ya terminada, o de un contrato privado u opción de compra si se trata de una vivienda prácticamente terminada o en fase de construcción.

Inmueble en construcción.

El promotor o constructor tiene que obtener la correspondiente licencia, hay que tener cuidado de que la zona donde se pretende construir no se destine por el ayuntamiento para otros usos con el plan general urbanístico.

El contrato privado es firmado normalmente cuando se compra una vivienda en un proyecto en construcción o, en ocasiones, también en el caso de viviendas ya terminadas.

Se pactan los pagos durante  la fase de construcción, así como los plazos de pago en dicha fase. Los pagos en el proceso de construcción vienen a ser entre un 30 y un 50% del precio total durante la fase de construcción.

Los pagos deberán estar  garantizados por la Promotora o constructora mediante aval bancario o mediante contrato de seguro suscrito con Entidad aseguradora.

El seguro sirve para cubrir los casos en los que  no se inicie o termine, usted pueda recuperar el dinero más un interés legal. Esto se hace por ley en una cuenta especial garantizada en el Banco, cantidades que solo se pueden usar para construir.

Esto fundamentalmente se comprueba mediante la Nota Simple. Este documento se consigue del Registro de la Propiedad, y en el comprobamos si existen embargos, limitaciones de la propiedad, hipotecas, etc.

Esta información se recomienda ampliar y extender con un profesional abogado que pueda informarle mas detalladamente, ya que esta información es esencial, básica y es necesario ampliar.

Es  muy importante, tanto para viviendas como para negocios y terrenos, comprobar las posibles limitaciones que puedan existir y, por supuesto, que están pagados todos los recibos de le comunidad de propietarios.

Muchas veces en la comunidad se ha pactado un gasto extraordinario (p.ej. para pintar el edificio, o para poner ascensores, etc.), gasto que empezará en algunas ocasiones a pagarse más tarde, y usted debe pedir el libro de actas de la comunidad y así comprobar que no existen estos gastos sorpresa.

En el Ayuntamiento deberíamos solicitar - en algunos casos - un certificado de legalidad urbanística, por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.

Es un certificado que se exige hace para poder inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

Cuidado con este punto: podemos heredar deudas y encontrarnos con sorpresas desagradables con las compañías suministradoras.

Hay que comprobar si no existen deudas pendientes de IBI ni de basura que afecten a la propiedad.

Este punto es muy importante. Debemos estar seguros del precio mínimo que acepta al oficina de impuestos de nuestra Comunidad Autónoma.

Nosotros podemos comprar muy barato, pero después la oficina de impuestos puede mandarnos una carta exigiendo el impuesto de transmisiones del valor que ellos dicen, no importa por cuanto hemos comprado realmente.

Conservar siempre sus escrituras, documentos de pago de impuestos, y facturas en general que tengan que ver con la compraventa del piso.

Todo ello lo podremos usar en el futuro si vendemos la vivienda.

El gobierno en este caso retiene un 3,00% del precio de la compraventa, habiendo beneficio o no.

Esta retención luego se la devolverán, total o en parte, según la situación.

>> Véase también el apartado: Impuestos

La compraventa de una propiedad finaliza en el notario, donde se paga el resto del precio, y el vendedor entrega las llaves y la posesión de la vivienda.

La escritura de compraventa concreta todos los datos del inmueble, datos registrales y catastrales, el precio, la forma de pago, la distribución de los gastos, los embargos y hipotecas anteriores.

A la firma pueden ir comprador y vendedor, o algún representante.

Importante: Se puede firmar a distancia. Es decir, si usted está en Barcelona como vendedor, y el comprador está en Sevilla, por ejemplo, se firma la escritura de compra en Sevilla y simultáneamente se firma una ratificación telemáticamente en Barcelona. Esto es posible con la tecnología actual.

También si está usted en el extranjero, es posible firmar como comprador - sin poder de compra - y el vendedor se ratifica después en la llamada escritura de ratificación, en un notario extranjero, o en un consulado español en el extranjero.

El Notario, notifica por fax al Registrador de la Propiedad que se ha efectuado la compraventa y, aproximadamente una semana después, su abogado podrá retirar la Escritura de la Notaría, y presentarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban. Al mismo tiempo, pagará (en los 30 días hábiles - no se cuentan los domingos ni los festivos - siguientes a la firma de la escritura) los impuestos.

>> Véase también el apartado: Gastos en Compraventa