AYUDA ADMINISTRATIVA Y LEGAL PARA EXTRANJEROS EN LA COSTA DEL SOL
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Construcción

1. Documentación necesaria y relacionada

  • Proyecto Técnico

Para la construcción de un inmueble, sea cual sea su tamaño, en España es imprescindible un proyecto de un técnico, normalmente un arquitecto.

  • Estudio del Terreno
  • Estudio de las alternativas posibles
  • Proyecto de Seguridad

Este proyecto tiene que ser hecho por un ingeniero o un técnico.

  • Licencia de Actividad

Es un requisito si además de construir, queremosmontar un negocio o hacer una actividad industrial.​

  • Cumplimiento de Normas Urbanísticas
  • Licencia de Obra

Según sea la obra, se require una Licencia de Obra Mayor o una Licencia de Obra Menor.

  • Licencia de Primera Ocupación

Se solicita/emite al terminar la obra​.

  • Certificado de Habitabilidad

2. Proceso para la obtención de la autorización para la construcción

El proceso de autorización a la construcción necesita en muchos casos (especialmente en terrenos rústicos) de una probación de la Institución de Grado Superior (de la Comarca y/o de la Comunidad Autónoma).

Estos son las fases:

  • Elaboración del Proyecto Básico.

Lo hace un arquitecto u otro técnico con estas competencias: un ingenierio industrial, un ingenieriode obras públicas, etc.

Este proyecto contiene la definición de superficies/volúmenes y describe el cumplimiento de normativa urbanística.

  • Presentación Proyecto Básico al Ayuntamiento para obtención licencia de obra.

El Ayuntamiento otorga la Licencia de Obra (en caso de terreno Rústico se necesita la aprobación de la Comunidad Autónoma).

  • Presentación Proyecto de Ejecución para obtención Permiso de Obra.

En este proyecto se describe la definición de la estructura, las instalaciones, los detalles, la justificación de la Normativa de Obligado Cumplimiento, y el Plan de Seguridad y Salud.

  • ¡¡El Ayuntamiento otorga el Permiso de Obras!!

El proceso en sus líneas generales no varía según Comunidades y/o Ayuntamientos, lo que puede variar, y mucho, son los requerimientos que el proyecto tiene que recoger y justificar.

En terrenos rústicos normalmente la normativa es más exigente: se necesita justificar aguas residuales y fuentes de energía que se utilizaran en la edificación, muy a menudo hay limitaciones en uso de materiales de carácter paisajístico. En caso de terreno rústico el proceso de aprobación es normalmente más lento, ya que el proyecto tiene que pasar por aprobación de la Comunidad Autónoma y no solamente de el Ayuntamiento.
En caso de proyectos de usos que no sean vivienda puede ser necesario realizar otro proyecto para autorizar el uso que se quiere dar a nuestro edificio.​

3. Proceso durante el desarrollo del proyecto y de la normativa

  • En la distribución habrá que tener en cuenta las dimensiones mínimas requeridas para uso querido (superficie, ventilación, aberturas, puertas, chimeneas, instalaciones, etc).
  • Para el uso vivienda, las dimensiones están establecidas según normativa de la Comunidad Autónoma.
  • Se tiene que justificar el cumplimiento de prestaciones requeridas a los materiales y estructuras, como las definidas en Código Técnico de la Edificación.

Para justificar las prestaciones se realizan cálculos, y empresas productoras de materiales suministran certificados. En el caso de materiales que no son “productos” como la paja y la tierra, los técnicos (arquitecto y arquitecto técnico) pueden justificar las prestaciones utilizando referencias de ensayos realizados en otros países así como experiencia y estudios propios.

  • El hecho de que no existan sistemas de certificación de la calidad y prestaciones de estos materiales alternativos es una gran barrera para la mayor difusión y uso de estos materiales: no tener certificados significa que los técnicos tienen que conocer y/o confiar mucho en el material.

Los seguros no cubren fácilmente problemas que puedan surgir en el uso de estos materiales.

4. Seguridad en la obra

  • Hay que responder a las normas que regulan la seguridad en obra, así como la cobertura (“seguridad social”) de las personas implicadas en la obra.
  • Los autoconstructores en esta fase reúnen la condición de promotor y constructor, y son responsables hacia terceros de que la construcción se realice correctamente, así como de los daños que puedan llegar a producirse a las personas que acceden al lugar de la obra, y/o daños a terceros creados por la obra misma.
  • Los técnicos tienen que velar por la correcta ejecución de la obra según proyecto.

5. Proceso de finalización y, en su caso, legalización de la obra ya ejecutada

Al finalizar la obra se presenta la documentación a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento para autorización del uso. Esto se llama la Cédula de Habitabilidad y/o Proyecto de Actividades.

La documentación a presentar es la misma. Los técnicos necesitarán tener una buena documentación de la obra y/o realizar catas y pruebas para comprobar la calidad de ejecución de todos los elementos y/o cumplimiento de la normativa de la obra realizada.

Puede darse la situación de “imposibilidad” de legalización, si el edificio realizado no cumple con la normativa urbanística.

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