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PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Esquema de información.-

 

1.-Petición de préstamo - Conceptos Generales - Porcentajes de financiación.-

2.-Cantidad a pedir. Obtener información de varias entidades de crédito.Tipo de interés

3.-Ficha de condiciones y plazo del préstamo.Escritura pública ante notario.-

4.-Fiador o garante.cancelación. interés. comisiones

5.-Subrogación. Otras obligaciones que van con el préstamo.Tasación. Gastos al comprar con hipoteca.-

6.- Ejemplos prácticos con tablas 

 

1.-Petición de préstamo - Conceptos Generales - Porcentajes de financiación.-

Responsabilidad universal: No hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: No obstante, hoy en día hay entidades que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.

 

Petición de préstamo

Nosotros podemos asesorarle para su préstamo. Nuestros honorarios son claros 1% de la cantidad a solicitar. En algunos casos podemos negociar un precio fijo con usted.

 

Buscaremos entre varios bancos la mejor opción mejor tipo de interés y mejores comisiones y condiciones. Si no hay mas remedio acudimos a otra opción financiera.

 

En general podemos decirle que en algunos casos PODEMOS CONSEGUIR 100% DE FINANCIACION. Tanto para extranjeros como para españoles.

Generalmente será un máximo de 80% para españoles y extranjeros residentes en España y un 60% - 70% para extranjeros no residentes en España. Esta cantidad se calcula o bien sobre la cantidad de tasación o bien el valor de compra del inmueble.

 

Asi por ejemplo:

Compramos una vivienda de 300.000 euros. Y nos hacen una tasación de 250.000 euros. En este caso por ejemplo si hablamos de un 60%, nos iríamos al valor de 250.000 euros. Es decir; 150.000 euros.

En este ejemplo nos haría falta 100.000 euros para la compra mas aproximadamente el 12% de 300.000 euros para los gastos. Es decir 36.000 euros mas. Total.- 136.000 euros debemos aportar y 100.000 nos dará el Banco.

 

Ejemplos prácticos con tablas podemos ver AL FINAL DE ESTA SECCIÓN.

 

2.- CANTIDAD A PEDIR. OBTENER INFORMACION DE VARIAS ENTIDADES DE CREDITO. TIPO DE INTERES.-

 

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda,  el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (Impuesto especial de 1,5% impuesto de actos jurídicos documentados se llama), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros.

 

 Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que necesitemos para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

 

Tenga en cuenta que los Bancos suelen ver sus ingresos mensuales, bajo una regla sencilla. Si usted por ejemplo oficialmente gana 3000 euros al mes, nunca le van a dar un préstamo que tenga que pagar mas de 1000 euros al mes. En general la regla de oro es ganar 3 ó 4 veces mas del dinero que usted pide.

 

 - OBTENER INFORMACION DE VARIAS ENTIDADES DE CREDITO. TIPO DE INTERES.- Dada la importancia de la operación, no vamos a acudir sólo a un Banco. Comparamos diferentes ofertas de la competencia.

Observamos:

  • Comisiones que nos cobran.
  • Tipo de interés. Normalmente se toma como referencia el EURIBOR, es el índice o porcentaje del Banco Central Europeo % más un diferencial. Ahora mismo en España están entre un 1,70% y 2,00% para residentes y entre el 3% y 5% para no residentes.
  • Posibles obligaciones que nos obliga el Banco: Tarjetas, Seguros

 

3.- FICHA DE CONDICIONES Y PLAZO DEL PRESTAMO.ESCRITURA PUBLICA ANTE NOTARIO.-

Una  vez tenemos claro el préstamo que queremos, nuestra empresa le prepara el plazo, las cuotas, el tipo de interés y comisiones que mas le convienen, asi como la tabla de gastos: Notario, Registro, Impuestos y seguros. 

(Ver ejemplos de tabla de gastos en la sección del menú de la izquierda “compraventas)

 

- Plazo del préstamo.- Dependerá sobre todo de nuestra edad. Si tenemos entre 18 y 30 años podremos conseguir 30 años de préstamo, incluso en algunos casos 40 años. Si tenemos entre 31 y 45 años, 20 años de préstamo. Mas de 45 años lo normal es 15 años de préstamo o  menos.

 

- ESCRITURA PUBLICA ANTE NOTARIO.- Se prepara un borrador de la escritura y comprobamos que todo esta correcto y ustedes están de acuerdo. Nuestra empresa les acompaña al notario y hace un estudio de la escritura para ver que no existe ningún error y todo es según lo acordado con el Banco. Mucha gente firma sin asesoramiento, y después vienen las sorpresas con el paso del tiempo. Por ejemplo, muy importante la comisión de cancelación.

 

Antes de la firma, nuestra empresa y el notario consultarán los libros del Catastro y del Registro de la Propiedad (doble garantía), para comprobar que no hay ningún tipo de carga, problema o limitación de última hora sobre la propiedad.

 

4.- FIADOR O GARANTE.CANCELACION INTERES.COMISIONES.-

 

Fiador o garante: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.

 

- Cancelación.- Si en el futuro quiere cancelar el préstamo, debe saber que puede existir una comisión de cancelación del préstamo, y unos gastos de notario y registro. Eso sí, hay una buena noticia, La cancelación se encuentra exenta de impuestos.

 

- Interés: %.- Puede ser fijo o variable, quizás le interese tener un interés o porcentaje fijo y así no tener sorpresas en el futuro. .

 

El llamado ‘precio del dinero’, o interés, varía en el mercado, por lo que en la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca sea variable.

 

- Comisiones.-

- De apertura.- Lo normal es entre 0,5% y 1,5% según la cantidad que solicitamos.

- Cancelación anticipada.- Suele ser entre 0% y 0,50%

- Comisión por reclamación de cuotas impagadas: Si nos retrasamos en el pago, el banco cobra una comisión fija en concepto de gastos. Suele ser entre 20 y 35 euros cada vez.

 

5.- SUBROGACION.OTRAS OBLIGACIONES QUE VAN CON EL PRESTAMO.TASACION.GASTOS AL COMPRAR CON HIPOTECA.-

 

Subrogación.- Esto significa que si compramos una vivienda con una hipoteca digamos “antigua” osea que ya existe sobre la vivienda o propiedad que compramos, muchas veces nos conviene quedarnos con esta hipoteca digamos “vieja” tal y como está. Es decir, simplemente continuamos con esta hipoteca vieja.Esto nos va a ahorrar por ejemplo: Comisión de apertura, tasación del inmueble y también el temido impuesto de actos jurídicos documentados.

 

- Otras obligaciones que van junto con el préstamo.- Debemos tener siempre un seguro del hogar e incendios, normalmente con el Banco que nos da la hipoteca. A veces nos exigen además un seguro de vida.

 

- Tasación.- Es una valoración del inmueble, es un gasto que no podemos evitar. Está entre 250 y 700 euros normalmente.

 

- Gastos que se pagan al comprar con Hipoteca.-

-Comisión de apertura: Entre 0.5% y 1,5%

            -Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1.5% de la cantidad de responsabilidad hipotecaria. Asi si pedimos un préstamo de 300.000 euros por ejemplo, no será el 1,5% de 300.000 euros, sino aproximadamente el 1,5% de 450.000 euros. Porque? Porque los bancos no toman como referencia el valor de la hipoteca, sino el valor de la hipoteca + la suma de subasta en el futuro.

 

-Notario: la escritura pública del préstamo hipotecario. Es según una tabla oficial del gobierno. Oscila entre 500 y 1.500 euros normalmente.

-Registro de la Propiedad: Igual. Oscila entre 280 y 700 euros

            -Gestión de las escrituras: Suele ser una empresa exterior que nos obliga el Banco, nos cobra dos veces. Por la hipoteca y por la compraventa, suele ser entre 200 y 350 euros por cada operación. 

      sds 

 

6.- EJEMPLOS PRACTICOS CON TABLAS

 

Ejemplo 1. Compramos una villa de 1.000.000 de euros. Nos hacen tasacion de 910.000 euros.Supongamos nos dan hipoteca al 65% del valor mas bajo. Es decir 65% de 910.000 .- 591.500 euros de hipoteca. Si tenemos 45 años, nos la dan a 20 años.Interés 4,5% por ejemplo.-

 
CONCEPTO CANTIDAD OBSERVACIONES
Notario Compra 1000 euros  
Registro Compra 700 euros  

TRANSMISIONES

Impuesto 8%

Impuesto 9%

Impuesto 10%

 

32.000

27.000

60.000

Gasto fijo

Notario Hipoteca 

1000 euros  
Regis. Hipoteca 700 euros  
Tasacion  700 euros Varia 

IMPUESTO

HIPOTECA

 14.787,50 euros Aproximado

Comision Banco 

Apertura 1%

5.915 euros

 

 

Para comprar necesitamos 1.000.000 - 591.500 (hipoteca) = 408.500 euros

GASTOS.- Serán en total.- 143.802,50 euros.

Es decir necesitamos en total 552.302,50 euros
 

 
Ejemplo 2. Compramos una casa de 150.000 euros. Nos hacen tasacion de 170.000 euros euros.Supongamos nos dan hipoteca al 65% del valor mas bajo. Es decir 65% de 150.000 euros .- 97.500 euros de hipoteca. Si tenemos 35 años, nos la dan a 25 años.Interés 4,5% por ejemplo.-
 
CONCEPTO CANTIDAD OBSERVACIONES
Notario Compra 600 euros  
Registro Compra 300 euros  

TRANSMISIONES

Impuesto 8%

 

12.000 euros

Gasto fijo

Notario Hipoteca 

700 euros  
Regis. Hipoteca 300 euros  
Tasacion  300 euros Varia 

IMPUESTO

HIPOTECA

 2.500 euros Aproximado

Comision Banco 

Apertura 1%

975 euros

 

 

Para comprar necesitamos 150.000 - 97.500 (hipoteca) = 52.500 euros

GASTOS.- Serán en total.- 17.675 euros.

Es decir necesitamos en total 70.175 euros

 

 

Ejemplo 3. Compramos una casa de 100.000 euros. Nos hacen tasacion de 80.000 euros euros.Supongamos nos dan hipoteca al 65% del valor mas bajo. Es decir 65% de 100.000 euros .- 65.000 euros de hipoteca. Si tenemos 55 años, nos la dan a 10 años.Interés 4,5% por ejemplo.-

 
CONCEPTO CANTIDAD OBSERVACIONES
Notario Compra 500 euros  
Registro Compra 250 euros  

TRANSMISIONES

Impuesto 8%

 

8.000 euros

Gasto fijo

Notario Hipoteca 

500 euros  
Regis. Hipoteca 250 euros  
Tasacion  300 euros Varia 

IMPUESTO

HIPOTECA

 1.800 euros Aproximado

Comision Banco 

Apertura 1%

650 euros

 

 

Para comprar necesitamos 100.000 - 65.000 (hipoteca) = 35.000 euros

GASTOS.- Serán en total.- 12.250 euros.

Es decir necesitamos en total 47.250 euros

 
Ejemplo 4. Compramos una casa de 300.000 euros. Nos hacen tasacion de 310.000 euros euros.Supongamos nos dan hipoteca al 65% del valor mas bajo. Es decir 65% de 300.000 euros .- 195.000 euros de hipoteca. Si tenemos 25 años, nos la dan a 30 años.Interés 4,5% por ejemplo.-
 
CONCEPTO CANTIDAD OBSERVACIONES
Notario Compra 600 euros  
Registro Compra 290 euros  

TRANSMISIONES

Impuesto 8%

24.000 euros

Gasto fijo

Notario Hipoteca 

500 euros  
Regis. Hipoteca 250 euros  
Tasacion  350 euros Varia 

IMPUESTO

HIPOTECA

 3.800 euros

Aproximado

Comision Banco 

Apertura 1%

1950 euros

 

 

Para comprar necesitamos 300.000 - 195.000 (hipoteca) = 105.000 euros

GASTOS.- Serán en total.- 31.740 euros.

Es decir necesitamos en total 136.740 euros

 
 
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