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GASTOS EN SECCION DENTRO DE COMPRAVENTA

IMPORTANTES COMPROBACIONES EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLE. PASOS A SEGUIR

INDICE:

1. ABOGADO ESPECIALIZADO

2. TRANFERENCIA A CUENTA DE CLIENTES

3. CONTRATO DE DEPOSITO IMPORTANCIA.CASO ESPECIAL INMUEBLES EN CONSTRUCCION

4. CARGAS.EMBARGOS.HIPOTECAS SOBRE LA VIVIENDA.COMPROBACION DEL TITULAR REAL

5. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

6. PROBLEMAS URBANISTICOS

7. CERTIFICADO ENERGETICO

8. ELECTRICIDAD.LUZ Y AGUA

9. COMPROBAR IBI Y BASURA

10. COMPROBAR EL VALOR CATASTRAL Y EL VALOR MINIMO ACEPTADO POR LA OFICINA DE IMPUESTOS

11. DOCUMENTACION Y FACTURAS

12. VENDEDORES NO RESIDENTES EN ESPAÑA

13. FIRMA DE ESCRITURA.FIRMA A DISTANCIA. TRAMITES DE NOTARIO. FIRMA EN EL EXTRANJERO

COMPRAR UNA PROPIEDAD NO ES ALGO MUY SIMPLE, ES MUY RECOMENDABLE CONTAR CON UN PROFESIONAL PARA SUPERVISAR TODO.

 

1.- ABOGADO ESPECIALIZADO.- Lo más importante es que tenga un Abogado especializado en compraventas que trabaje en la zona donde quiere comprar la propiedad, quien negociará las condiciones de compra en su nombre con el vendedor; comprobará que la finca es correcta y no tiene problemas (hipotecas, embargos, etc.), arrendatarios o cualesquiera ocupantes y que está al día en todos los pagos; y si tiene estos problemas, le buscará una solución y le informará de los impuestos y de todos los trámites legales 

 

2.- TRANSFERENCIA A CUENTA DE CLIENTES.-Si reside fuera de España, puede hacer una transferencia bancaria a la Cuenta Clientes de su despacho de abogados y éste se encargará de pagar en su nombre el precio de la reserva u opción de compra al vendedor. 

 

3.- CONTRATO DE DEPOSITO.IMPORTANCIA. CASO ESPECIAL DE INMUEBLES EN CONSTRUCCION.- Esto provoca muchas veces problemas y su dinero si es comprador para recuperarlo, puede eternizarse en los juzgados.Si es vendedor entonces, tiene que tener cuidado en como vende y de que forma, puede tener serias consecuencias con los impuestos.

Nosotros muchas veces actuamos como depositarios del dinero garantizando la operación o bien lo depositamos en el notario. Ustedes deben saber que en España es criminal si un despacho de abogados o un notario no le devuelve su dinero depositado, es por su propia garantía.

 

Al final firmaremos la Escritura de Compraventa, si se trata de una vivienda ya terminada, o de un contrato privado u opción de compra si se trata de una vivienda prácticamente terminada o en fase de construcción.

 

INMUEBLE EN CONSTRUCCION.- El promotor o constructor tiene que obtener la correspondiente licencia, hay que tener cuidado de que la zona donde se pretende construir no se destine por el ayuntamiento para otros usos con el plan general urbanístico.

 

 El contrato privado es firmado normalmente cuando se compra una vivienda en un proyecto en construcción o, en ocasiones, también en el caso de viviendas ya terminadas. Se pactan los pagos durante  la fase de construcción, así como los plazos de pago en dicha fase. Los pagos en el proceso de construcción vienen a ser entre un 30 y un 50% del precio total durante la fase de construcción.

 

Los pagos deberán estar  garantizados por la Promotora o constructora mediante aval bancario o mediante contrato de seguro suscrito con Entidad aseguradora.

 

El seguro sirve para cubrir los casos en los que  no se inicie o termine, usted pueda recuperar el dinero más un interés legal. Esto se hace por ley en una cuenta especial garantizada en el Banco, cantidades que solo se pueden usar para construir.

 

4.- CARGAS, EMBARGOS HIPOTECAS SOBRE LA VIVIENDA.COMPROBACION DEL TITULAR REAL.- Esto fundamentalmente se comprueba mediante LA NOTA SIMPLE, este documento se consigue del Registro de la Propiedad, y en el comprobamos si existen embargos, limitaciones de la propiedad, hipotecas, etc, esta información se recomienda ampliar y extender con un profesional abogado que pueda informarle mas detalladamente. Ya que esta información es esencial, básica y es necesario ampliar.

 

5.- COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.- Es  muy importante, tanto para viviendas, como para negocios y terrenos comprobar las posibles limitaciones que puedan existir y por supuesto que están pagados todos los recibos de comunidad.

 

Muchas veces en la comunidad se ha pactado un gasto extraordinario para pintar el edificio por ejemplo o para poner ascensores, gasto que empezará en algunas ocasiones a pagarse mas tarde, y usted debe pedir el libro de actas de la comunidad y así comprobar que no existen estos gastos sorpresa.

 

6.- PROBLEMAS URBANISTICOS.- En el ayuntamiento deberíamos solicitar en algunos casos un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el registro de la propiedad.

 

7.- CERTIFICADO ENERGÉTICO.- Es un certificado que se exige hace poco tiempo para poder inscribir la escritura en el registro de la propiedad.

 

8.- ELECTRICIDAD, GAS, AGUA.- Cuidado con este punto, podemos heredar deudas y encontrarnos con sorpresas desagradables con las compañías.

 

9.- COMPROBAR EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Y LA BASURA.- Hay que comprobar si no existen deudas pendientes de IBI ni de basura que afecten a la propiedad.

 

10.- COMPROBAR EL VALOR CATASTRAL Y LOS VALORES MINIMOS ACEPTADOS POR LA OFICINA DE IMPUESTOS.- Este punto es muy importante, debemos estar seguros del precio mínimo que acepta al oficina de impuestos de nuestra comunidad. Nosotros podemos comprar muy barato, pero después la oficina de impuestos puede mandarnos una carta exigiendo el impuesto de transmisiones del valor que ellos dicen, no importa por cuanto hemos comprado realmente.

 

Esto por cierto se puede recurrir y en muchos casos ganar, es muy injusto que nos hagan pagar impuestos de lo que estas oficinas de impuestos dicen.

 

11.- DOCUMENTACIÓN Y FACTURAS: Conservar siempre escrituras, documentos de pago de impuestos, facturas en general que tengan que ver con la compra del piso. Todo ello lo podremos usar en el futuro SI VENDEMOS EL PISO.

 

12.- PROBLEMÁTICA DE LA VENTA DE NO RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA.- El gobierno les va a retener un 3% del precio de venta, gane o no gane. Esta retención luego se la devolverán o no, según la situación. VER CAPITULO IMPUESTOS.

 

13.- FIRMA DE ESCRITURA. TRAMITES DEL NOTARIO. FIRMA A DISTANCIA. FIRMA EN EL EXTRANJERO.- La compra de una propiedad finaliza en el notario, donde se paga el resto del precio y el vendedor entrega las llaves, la posesión de la vivienda.

 

La escritura concreta todos los datos del inmueble, datos registrales y catastrales, precio, forma de pago, distribución de los gastos, embargos, hipotecas anteriores.

 

A la firma pueden ir comprador y vendedor o alguien que les represente.

 

Es importante este punto: SE PUEDE FIRMAR A DISTANCIA. Es decir, si usted está en Barcelona como vendedor y el comprador está en Sevilla, por ejemplo, se firma la escritura de compra en Sevilla y simultáneamente se firma una ratificación telemáticamente en Barcelona. Esto es posible con la tecnología actual.

 

También si está usted en el extranjero, es posible firmar como comprador sin poder de compra y el vendedor se ratifica después en la llamada ESCRITURA DE RATIFICACIÓN, en un notario extranjero o en un consulado español en el extranjero.

 

El Notario, notifica por fax al Registrador de la Propiedad que se ha efectuado la compraventa y, aproximadamente una semana después, su Abogado podrá retirar la Escritura de la Notaría y presentarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban. Al mismo tiempo, pagará (en los 30 días siguientes a la firma de la Escritura, 30 días que SON HABILES. Es decir no se cuentan los domingos ni los festivos) los impuestos.

 

 GASTOS EN UNA COMPRAVENTA, CONSULTAR SECCION DENTRO DE COMPRAVENTAS. GASTOS

 

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